Per molti anni, l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione è stato visto come uno degli investimenti più solidi e redditizi. La casa, infatti, è sempre stata considerata un bene rifugio per eccellenza. Tuttavia, oggi questa convinzione sta progressivamente venendo meno: il valore degli immobili tende a diminuire e i canoni di affitto non rappresentano più una fonte di reddito stabile e sicura come un tempo.
Perché oggi acquistare case da affittare non è più conveniente
Il primo elemento da valutare è il rendimento effettivo. In passato, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, affittare un appartamento era particolarmente vantaggioso, garantendo un guadagno netto che poteva arrivare anche al 7%. Oggi, però, lo scenario è profondamente cambiato e i margini di profitto si sono notevolmente ridotti.
Attualmente, tra imposte, costi di gestione, assicurazioni e il rischio di morosità degli inquilini, il rendimento netto medio spesso scende al di sotto del 3%. Anche la tassazione sugli affitti ha subito modifiche nel tempo: sebbene la cedolare secca sia ancora più vantaggiosa rispetto all’Irpef, incide comunque in modo significativo sui guadagni reali.
A tutto ciò si aggiungono l’IMU, le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, e le eventuali tasse locali. Di conseguenza, il proprietario si ritrova spesso con un guadagno molto esiguo, rendendo poco conveniente l’acquisto di una casa da mettere a reddito. Ma questi non sono gli unici fattori da considerare.
Altri elementi che influenzano la redditività degli immobili
L’introduzione di nuove normative in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici comporta oggi costi di adeguamento non trascurabili. Chi desidera affittare un immobile deve assicurarsi che la proprietà sia conforme alle norme vigenti e che raggiunga almeno una classe energetica E.
Tra il 2025 e il 2030, le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici imporranno ai proprietari di migliorare la classe energetica delle abitazioni, pena il divieto di affitto in determinate circostanze. Questo significa che, per continuare a locare un immobile, sarà necessario investire anche decine di migliaia di euro in lavori di ristrutturazione e adeguamento.
Rinnovare un appartamento datato comporta spese rilevanti per interventi di isolamento, sostituzione degli infissi e aggiornamento degli impianti. Tutti questi costi aggiuntivi rendono sempre meno vantaggioso l’acquisto di una casa da affittare, poiché il ritorno economico rischia di essere eroso dalle numerose spese.
Un mercato degli affitti sempre più instabile
Nonostante la domanda di affitti sia ancora elevata in molte città, soprattutto in quelle universitarie o con forte presenza di lavoratori e turisti, il mercato si mostra sempre più instabile. In alcune zone, i canoni sono diventati così elevati da risultare insostenibili per molte famiglie.
Inoltre, la diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di trasferirsi per lavoro, diminuendo la domanda di affitti in diverse città. A ciò si aggiunge l’aumento dei casi di morosità e la lentezza delle procedure giudiziarie, che spesso costringono i proprietari a rinunciare a mesi di affitto senza poter evitare le spese di mantenimento dell’immobile.
Il rischio di mancato pagamento dei canoni è quindi sempre più concreto, aggravato da una giustizia lenta che rende difficile recuperare i crediti e tutela poco i proprietari.
Valore degli immobili stagnante
Un tempo, investire nel mattone era sinonimo di rivalutazione costante nel tempo. Oggi, invece, il valore degli immobili in molti Paesi resta fermo o addirittura in calo, fatta eccezione per alcune grandi città o località turistiche dove i prezzi restano elevati.
Nelle aree periferiche o nei piccoli centri, la domanda è debole e i prezzi non mostrano segnali di ripresa, rendendo difficile anche la rivendita dell’immobile senza subire perdite. Un altro aspetto da non sottovalutare è la crescente diffusione di nuove forme di investimento.
Oggi, chi dispone di capitali preferisce spesso orientarsi verso strumenti finanziari più flessibili e meno rischiosi, che offrono rendimenti superiori e una maggiore liquidità rispetto al mercato immobiliare. Per questo motivo, investire in immobili da mettere a reddito risulta sempre meno conveniente rispetto al passato.
